주말에 독서도 하고 유튜브 영상도 시청하면서 오랜만에 부동산 공부를 하고 있었는데, 북덕남 영상에서 재건축 관련 영상이 올라오면서 흥미롭게 1시간 정도 시청했다.올해 초 심심해서 부동산 사이트 몇 곳을 검색하면서 이건 좋은 투자였구나 하는 생각이 들어 블로그에 정리를 해본다.물론 내가 투자한 것이 아니라 거래 내역을 보면서 계산을 해본 것이다.1. 성내동 파라디아 아파트가 23.12월 9.9억에 거래됐다. 이 아파트는 1인 아파트이자 초역세권 초품아 단지다.2. 가구 수는 60세대로 33평, 44평으로 구성되어 있으며 2010년식이다. 주차 대수도 대당 1.4대 수준이어서 나름 쾌적한 편이다. 개인적으로는 10년식이면 내부 인테리어만 어느 정도 해주면 최근 신축 아파트와 (대단지 제외) 큰 차이가 없을 것 같다.3. 거래가 이뤄진 평형은 44평형대다.팔라디아 아파트 근처의 평당 땅값4. 파라디아 아파트의 토지 가치를 대충 알아보고 보면 평당 4900만원 정도인 것 같다.비슷한 위치의 성내동 3종 일반 역세권 대로변 땅은 대체로 평당 7천만원대라고 알고 있다.이곳은 2종 지역이다.5. 아파트 전체 토지 면적이 1,154.76평이다.매우 쉽게 1,154평을 60세대로 나누어 계산하면 1가구당 19평 정도이다.6. 19×4,900=93,100이라는 계산이다.물론 이건 정말 단순히 계산한 것이다.등기부 등본을 보면 가구당 대지 지분이 어느 정도인지 더 잘 모르지만 그렇게까지 하지 않아도 이것이 좋은 투자다 것으로 나타난다.7. 아파트 44평대를 9.9억원에 매입했지만 이미 토지 가치가 9.3억원이다.앞으로 구축 아파트가 재건축되는 것은 더욱 더 큰일 될 것 같으면 남는 것은 토지 가치 뿐이라고 생각한다.8. 특히 이 아파트는 대형 평형으로 구성되어 있으며, 세대 간의 이해 관계가 크게 변함 없이 삶의 질도 큰 차이가 없다 확률이 높다.가구수도 60가구 있어 의견을 일치시키는 확률도 높다.9. 세금 포함 10억을 넘는 금액을 혼자 아파트에 투자하는 것은 보통의 평범한 일반인은 별로 하지 않는 방식이다.입지의 좋은 대단지 구축 아파트 투자가 이보다 뒤처진다는 것은 아니다.10. 개인적인 생각으로는 10억이라는 금액이 큰 금액이지만, 송파 강동에서는 30년 이상의 중형 단지의 주차난이 심각한 20평대 아파트 정도만 구입 가능하다.(갭 투자를 하면 30평대도 매입할이다)11. 혼자 아파트의 가장 큰 단점은 매물이 어렵다는 것이다.투자 가치가 있더라도 결국 팔자를 잘 해야 한다.결론적으로 나는 투자하는가?자신에게 질문을 한다면 나는 사라고 생각한다.
